尹中立（中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任）

“十一黄金周”期间,北京期房的销售同比下降近72％。这样的结果超出了很多专业研究人士的预期。那么,是什么因素导致2005年以来北京楼市(专题)的暴涨暴跌？未来的北京楼市将如何演变？

此前,有些观点认为,北京房价(专题)高涨的原因是首都因素,全国乃至全世界有钱人都到北京来买房子。这样的分析似是而非,因为北京一直是首都,但2005年前房价一直比较平稳,尤其是2003年、2004年上海房价大涨的时候,北京房价却没有上涨。

根据笔者的观察,导致2005年后北京房价大涨的边际因素有以下三个:

因素之一是人民币汇率升值。汇率改革是2005年7月底开始的,在汇率改革的刺激下,国外资金纷至沓来,北京和上海、深圳等中心城市受此影响最大,住宅及其他商业地产成为人民币升值过程中外资资产组合的重要部分。

因素之二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升。全球大宗商品价格的上涨导致从事这些行业的企业和个人出现暴富,在这些暴富群体中,山西煤炭老板对北京的房价影响最明显。例如,即使在2008年第二、三季度,在十分萧条的市场环境下,北京SoHo在东三环的新楼盘依然有良好的销售记录,原因是该楼盘主要在山西营销。这种现象不仅出现在北京,全国各地都有类似的现象。

因素之三是股票市场的繁荣。2005年至2007年底,我国股票价格平均上涨500%多。在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产!这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。

2008年初以来,以上三个因素都出现了较大变化。

汇率升值速度减缓。进入2008年下半年,我国外贸顺差明显减少,出口增长也明显减速,人民币升值虽然不能说到了尽头,但短期内不会有太快的升值动力了。另外,国际金融市场动荡不安,全球房地产哀鸿遍野,国际资本自顾不暇,纷纷从国外市场回流资金,投资房地产的意愿明显下降,对北京、上海楼市影响是明显的。有些机构还出卖在中国的不动产,以补充流动性。

其次,大宗商品的价格已经出现了大幅度调整。在金融危机的打击下,全球商品需求出现萎缩,大宗商品的牛市结束了,至少是暂时结束了。商品牛市的结束使先前暴富的群体收入的增量大幅度减少,他们对住房的需求也必然减少。

股市的大幅度下跌众所周知,这种现象导致财富效应大大缩水。

2005年至2007年,上述三个因素都在边际上增加对北京、上海楼市的需求,而如今都向相反的方向演变,结果是显而易见的,北京、上海的楼市需求突然出现了断层!

要让需求与供给重新匹配,需要楼价下跌和工资收入上涨来消化,如果居民收入提高较快（包括通货膨胀的因素）也许楼价下跌的幅度不会太大,但如果收入增加缓慢,楼市下跌的幅度将超预期,尤其是四环以外的楼市影响会更大些。

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