房地产业泡沫破裂带来的连锁反应，已经“重伤”了美国最大抵押贷款公司——全国金融公司（Countrywide Financial Corporation，CFC）。近一个月来，该公司的股价大幅下挫50%以上。纽约证交所数据显示，CFC上周四一度跌至每股15美元，周五收于21.43美元，公司市值下跌至123亿美元，而今年内该公司股票最高达到45.26美元。

    在这场由次级按揭贷款引起的信用危机中，美国多数从事抵押贷款业务的公司纷纷陷入“濒临破产”的困境。美林证券分析师肯尼思·布鲁斯发布的最新报告，将CFC的股票评级降到最低级别“卖出”。

    “欠债不还”推倒多米诺骨牌

    CFC董事长兼首席运营官大卫·萨博日前表示，美国次级债券市场在近几周内持续恶化，公司流动资金也因此日益紧张；为此，公司向美国40家银行组成的联合体紧急提请了115亿美元的信贷额度。而公司在一份递交美国证券交易委员会的文件中也称，公司在债券及抵押融资市场面临史无前例的困境，公司收益和财务状况可能严重受挫。

    危机的扩散犹如多米诺骨牌，而推倒第一张牌的便是“欠债不还”的贷款人。在美国，信贷提供商通过出售债务抵押证券筹资，然后再把钱贷给屋主，屋主付给信贷提供商的利息与信贷提供商付给证券买主的利息之间的差价，就成了信贷提供商的收入来源。

    而次级贷款主要是针对没有固定收入且信用不良的借款人。数据显示，CFC抵押贷款业务中90%属于次级贷款。业内专家指出，由于违约率上升而引发的坏账增加，使CFC发放债券的信用等级降至垃圾级，愿意购买CFC发放的商业票据和资产担保证券的人越来越少。“一方面贷出去的钱收不回来，另一方面债主上门催债。”公司因此可能被迫清算资产，甚至破产。

    财务数据显示，截至今年6月30日，CFC的非优等级抵押贷款业务中，约有20%的业务遭遇至少30天的拖欠；优等级物业套现贷款的拖欠率升至3.7%，上年同期为1.5%；总体贷款业务的拖欠率升至5%，上年同期为3.9%。

    美林证券的研究报告显示，CFC7月住房不良贷款数额升至2002年以来的最高水平。另一个令人担忧的情况是，今年二季度，CFC的选择支付可调息按揭贷款余额为277.8亿美元，这类贷款的举借人可以不支付本金或每月只支付不足一半的应付利息。如果借款人选择这种还款方式，他们的还贷额将会增加。但目前CFC所发放的这类贷款目前有5.7%无法按期偿还，而一年前的这一比例只有1.6%。

　　危机根源在于房价大跌

    业内专家指出，CFC次级债券信用危机的根源，在于美国房价的大幅下跌。

    中国社科院金融所殷剑峰介绍，在美国，居民按揭贷款根据信用质量，可以分为最优、超A和次级贷款等三类。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，还款额与收入比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%，且以浮动利率贷款为主，利率比基准贷款利率高3至5个百分点，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优贷款形成了鲜明对比。

    2002年后，由于利率降低，房地产价格飙升，次级贷款人高额的利息支出可以通过房产的增值来弥补。但从2006年开始，美国房地产降温，抵押品价值相对下降，对于次贷家庭来说，停止还款并放弃房产成为更划算的选择。而抵押贷款公司手中的不动产需要变现，由此引发房地产价格的进一步下跌。

    美国全国房地产经纪人协会一项最新调查，今年第二季度美国房屋价格同比下跌1.5％，已连续第四个季度下跌。该机构预计，美国房屋价格今年整体下跌2%，明年下跌4%。

    二季度，在美国各地区中，纽约州的埃尔迈拉房价同比跌幅最大，下跌17.9％；其他跌幅较大的地区包括佛罗里达州的棕榈湾、艾奥瓦州的达文波特、佛罗里达州的萨拉索塔，房屋价格同比分别下跌15％、11.3％和11.3％。数据显示，美国多数大中城市，一年来房价下跌幅度已超过20%。显然，对于购房首付不足15%，甚至是零首付的家庭而言，停止还贷是必然的。（林喆）

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